• 麗水市住宅物業保修金管理辦法(征求意見稿)
  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2020-01-06  /  瀏覽:145 次  /  

麗水市住宅物業保修金管理辦法

 

第一條 為了加強物業保修金的管理,保障物業正常維修和使用,維護業主的合法權益,根據《浙江省物業管理條例》、《浙江省住宅物業保修金管理辦法》、《麗水市物業管理條例》和國家有關法律、法規,結合本市實際,制定本辦法。

第二條 本辦法適用于麗水市物業區域內住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與住宅物業結構相連的非住宅物業保修金(以下簡稱保修金)的交納、使用、退還、管理和監督。

第三條 本管理辦法所稱的保修金是指建設單位按照規定比例向建設(物業)主管部門交存的,作為保修期內物業維修費用保證的資金。

第四條 保修金實行“統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管”的原則。

第五條 設區的市、縣(市、區,下同)物業主管部門應當建立健全保修金管理制度,并指定機構負責保修金的收存、核算、退還等日常管理工作。已有專項維修資金管理機的,由該機構負責保修金的日常管理工作。

第六條 市建設(物業)主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內保修金管理的指導和監督。

第七條 新建竣工交付的用于銷售的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與住宅物業結構相連的非住宅物業,建設單位均應當按照本管理辦法的規定交納保修金。

第八條 建設單位在物業交付使用辦理權屬初始登記手續前,應當一次性向所在地保修金管理機構按照該物業經備案的《建設工程施工合同》中所載明的建筑安裝總造價2%的比例交納保修金,分期開發的,可按分期開發面積交納,并存入按有關規定在指定的商業銀行開設的專戶內。

建設單位不按本管理辦法的規定交納或者補交保修金的,由所在地建設(物業)主管部門責令限期交納;逾期仍不交納的,自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之五的滯納金,并依法給予處罰。

第九條 保修金管理機構收取交存保修金時,應當開具省財政廳監制的專用票據。

第十條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。

正常使用條件下,物業保修期限為:

(一)屋面防水工程不低于8年;

(二)有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏不低于8年;

(三)供熱與供冷系統,為2個采暖期、供冷期;

(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程,為2年;

(五)房屋建筑的地基工程和主體結構工程、基礎設施工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限。

本管理辦法所稱的保修期限自物業交付消費者之日起計算。

第十一條 業主有下列行為之一,造成住宅物業質量問題,應當由業主依法承擔相應維修責任:

(一)擅自改動房屋結構、設備位置。

(二)擅自在屋面上搭建建筑物、構筑物以及明顯增加荷載的。

(三)在外墻上鑿洞、安裝防護欄(防盜罩)造成墻體滲水的。

(四)因其他使用不當或者不當裝修造成物業損壞的。

第十二條 建設單位對物業的保修可以自行組織,也可以委托物業服務企業保修。

建設單位委托物業服務企業保修的,應當在物業交付前與物業服務企業簽訂物業委托保修協議,明確權利與義務,以及保修費用支付方式。保修協議的示范文本由設區的市物業管理主管部門制訂。

第十三條 在物業保修期內有下列情形之一,建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的,可以按本管理辦法第十四條的規定啟動使用保修金:

(一)物業交付后,業主發現房屋建筑工程存在質量問題的;

(二)物業小區未按經批準的規劃設計方案進行配套設施建設或有關設施不配套的。

第十四條 出現本管理辦法第十三條規定情形之一的,由相關業主或者業主委員會(未成立業主委員會的為社區居民委員會,下同)提出申請,經所在地建設(物業)主管部門核實后,由業主委員會組織維修,其費用在保修金中列支。

第十五條 物業服務企業應在國家規定的保修期限和保修范圍內,對所服務的物業進行全面檢查,對符合保修條件的,應當及時通知建設單位進行維修。超過保修期限的,不在保修金使用范圍內。

第十六條 啟動使用保修金,按照以下程序辦理:

(一)物業服務企業或者業主委員會(社區居民委員會)持下列材料向保修金管理機構提出申請:

1.保修通知書;

2.房屋交付時間證明

3.保修金使用申請書;

4.保修金使用方案,《使用方案》應當包括維修項目、費用預算、實施單位等內容;

5.施工合同。

(二)保修金管理機構在受理申請之日起5個工作日內予以核實:符合規定的,予以核準,并通知專戶管理銀行按照核準使用額度的50%劃轉至物業服務企業或者業主委員會(社區居民委員會);不符合規定的,出具不予列支通知書。

(三)工程竣工經相關業主、業主委員會成員、社區居民委員會(必要時委托專門機構)驗收合格后,物業服務企業或者業主委員會應當將工程決算審價報告在物業管理區域內公示7日。

(四)物業服務企業或者業主委員會(社區居民委員會)持工程決算審價報告、維修費用票據、工程質量驗收合格證明等材料向保修金管理機構辦理保修金使用決算,申請撥付剩余的維修費用;經決算審價劃轉墊支資金有結余的,應當在5日內返還保修金專戶。

第十七條 使用保修金費用在50萬元(含)以上的,須采取公開招標的方式擇優確定維修單位。

使用保修金工程結算數額在一萬元(含)以上的,應在項目竣工驗收后,由審價機構進行結算審價。

申請單位應在使用保修金項目實施前,向物業管理部門提出確認審價機構的申請,并在審價機構庫中隨機抽取和委托確認審價機構,由其負責在委托期限內該申請單位的使用保修金項目的結算審價工作。

保修金審價可利用維修資金審價機構庫中的審價機構,也可直接在當年財政部門確定的評審庫中選擇。

工程招標、監理和審價費用等工程相關費用計入保修成本,申請人需在申請時提供相應發票及合同。

第十八條 建設單位收到保修通知書五日內不履行物業保修責任的,由物業服務企業、業主委員會組織維修,費用在保修金中列支。

第十九條 因建設單位不履行保修責任,業主委員會按照本管理辦法規定動用保修金后,建設單位應當在保修金使用后15日內足額補存保修金。

第二十條 市建設(物業)主管部門根據物業保修金管理、使用等方面的情況做好指導和協調工作,并會同市財政部門每年定期或者不定期組織對保修金及其管理情況進行檢查。

縣(市、區)物業保修金管理機構定期向市建設(物業)主管部門上報保修金收支情況;并做好保修金的建賬和核算,每年定期向相關的物業小區業主公布保修金的交存、使用、退還等情況,接受業主的監督。

第二十一條 保修金管理機構在保證保修金正常支付和安全的前提下,可用于購買一級市場國債或轉為銀行定期存款,實現增值保值,不得挪作他用。

保修金存儲期限內每年結息一次,當年交存、使用或者退還部分按照同期活期存款基準利率計息,其他按照當年1月1日的一年期銀行定期存款基準利率計息。

第二十二條 保修金存儲期限為8年。

保修金管理機構應當在住宅物業交付之日起滿8年的前一個月內,將擬退還保修金事項在相關的物業小區內予以公示。無異議的,按照前款規定將保修金本金及其銀行存款利息余額退還給建設單位。

第二十三條 建設單位因歇業、破產或出現其他情形,致使單位不存在的,所在地建設(物業)主管部門應當進行公示,公示期為30天。公示期滿無異議的,其原交存保修金本息余額,轉入同一物業區域物業專項維修資金。

第二十四條  保修金退還的一般程序

建設單位可以在物業區域內首套房屋交付滿8年的前三個月內,憑首套房屋交付證明等材料向保修金管理機構提出保修金退還申請。保修金管理機構應當在首套房屋交付滿8年的前一個月內,將擬退還保修金事項在相關的物業小區內予以公示,公示期限為一個月。

保修金公示期限內業主、業主委員會、社區居民委員會或者物業服務企業等對物業保修相關事項有異議的,應當以書面形式向保修金管理機構提出。書面異議應當載明不予退還保修金的理由、異議人姓名(名稱)及聯系方式等內容。業主委員會、物業服務企業(未成立業主委員會或者未聘物業服務企業的為社區居民委員會)無異議的,應當在公示期限屆滿后出具無異議的書面證明。

第二十五條 保修金管理機構在公示期內未收到書面異議或者異議內容與物業保修沒有直接關聯的,應當自保修金存儲期限屆滿之日起30日內向提出申請的建設單位退還保修金。

第二十六條 保修金管理機構在公示期內收到書面異議且異議內容與物業保修具有直接關聯的,由建設單位和異議人通過協商、訴訟、仲裁、共同委托第三方鑒定等方式解決異議。
  建設單位提交材料證明具有下列異議解決情形之一的,保修金管理機構應當自收到證明材料之日起30日內向建設單位退還保修金;建設單位提交證明材料時保修金存儲期限尚未屆滿的,保修金管理機構應當自保修金存儲期限屆滿之日起30日內向建設單位退還保修金:

(一)異議人書面同意撤回異議的;  

(二)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書對異議內容涉及的物業保修相關事項已經作出認定和處理的;  

(三)具有相應資質的建設工程質量檢測機構對異議內容涉及的物業保修相關事項已經出具結論的;  

(四)法律、法規規定或者合同約定的其他情形。    

第二十七條 物業區域內的所有房屋滅失的,建設單位可以在滅失情形發生后憑相關滅失證明向保修金管理機構提出保修金退還申請。保修金管理機構核實確認的,應當自收到申請之日起30日內向建設單位退還保修金。

第二十八條 保修金存儲期限內,建設單位名稱變更的,應當自變更之日起30日內,持企業名稱變更核準通知書、營業執照等材料,向保修金管理機構辦理保修金戶名的變更手續。

保修金存儲期限內建設單位已注銷,且已明確相關主體繼續代為履行保修義務的,應當自注銷之日起30日內,持保修責任轉移協議、營業執照等材料,向保修金管理機構辦理物業保修金變更手續。

已按照前款履行保修責任并辦理物業保修金變更手續的,可根據本辦法第二十四條的程序辦理保修金退還。

第二十九條 建設單位歇業、破產時,其欠繳的保修金或者應當支付的物業維修費用,納入企業財產清算程序。

第三十條 建設(物業)主管部門或者其他有關行政管理部門和保修金管理機構(部門)的工作人員違反本辦法規定,有下列行為之一的,對直接負責的主管人員和其他責任人員給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

(一)截留、挪用、侵占保修金的;

(二)未按照本辦法規定進行管理,造成保修金流失的;

(三)在保修金使用審核、撥付中,故意刁難或者拖延的;

(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。

第三十一條 其他物業保修金的管理可參照本辦法執行。

第三十二條 本辦法自      日起實施。


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