• 麗水市物業專項維修資金管理辦法(征求意見稿)
  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2020-01-06  /  瀏覽:115 次  /  

麗水市物業專項維修資金管理辦法

 

第一章  總則

第一條

為加強物業專項維修資金的管理,保障物業共用部位、共用設施設備正常使用,維護物業專項維修資金所有者的合法權益,根據《住宅專項維修資金管理辦法》、《浙江省物業專項維修資金管理辦法》、《麗水市物業管理條例》等有關規定,結合麗水市實際,制訂本辦法。

第二條

麗水市物業專項維修資金的交存、使用和監督管理適用本辦法。

本辦法所稱的物業專項維修資金(以下簡稱專項維修資金),是指由業主交存的專項用于建筑物內共用部位(以下簡稱共用部位)、建筑區劃內共用設施設備(以下簡稱共用設施設備)保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

第三條

專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。

第四條 

專項維修資金實行業主自主管理與政府代為管理的方式,鼓勵業主通過民主、協商的原則,實行業主自主管理。各縣(市、區)建設(物業)主管部門和街道辦事處或鄉鎮政府應加強指導,督促業主成立業主大會,鼓勵實行業主自主管理。

實行業主自主管理的,應召開業主大會,業主大會可以就專項維修資金的管理方式作出決定,經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3的業主同意,由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。

未成立業主大會或業主大會決定委托政府代為管理以及業主大會未明確業主自主管理的,其專項維修資金由政府專項維修資金管理機構(以下簡稱維修資金管理機構)代為統一管理。

業主委員會有未按期換屆、應改選而未改選或未按規定及時備案等情況的,業主不得提出專項維修資金實行自主管理,由社區提出使用的申請及組織開展相關工作。

第五條

麗水市住房和建設行政主管部門(以下簡稱物業主管部門)會同財政等部門負責全市專項維修資金交存、使用、管理的指導和監督。

各縣(市、區)建設局(以下簡稱物業管理部門)會同財政等部門按照職責分工,具體負責各自管理區域內的專項維修資金交存、使用、管理的指導和監督,并指定機構負責專項維修資金的日常管理。

 

第二章  交存

第六條

下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存物業專項維修資金:

(一)住宅,但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外;

(二)住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業。

第七條

新建物業首期專項維修資金,由業主按照所擁有物業的建筑面積交存。交存的標準為:普通物業(多層不帶電梯)的專項維修資金按房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的5%;帶電梯的物業專項維修資金按建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的7%。建筑安裝工程平均造價由市建設行政主管部門核定。市物業行政主管部門會同同級財政部門可以按規定標準適時調整專項維修資金交存標準,調整方案須報市人民政府批準并公布。

第八條

新建物業首期專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋竣工驗收之前,按照物業總建筑面積和本辦法第六條等規定交存專項維修資金,待物業交付時向業主收取。建設單位應當向購房人說明,并將該內容約定為購房合同條款。對于房價中已經包含專項維修資金的,建設單位不得再向購房人另行收取。未售出物業(含物管用房、消控室、門衛)的專項維修資金由建設單位交存。

第九條

專項維修資金應當按照有關規定在商業銀行開立專戶,以物業管理區域為單位設立總賬,按幢建賬,以每獨立戶號設立分戶賬,核算到戶,記載分戶專項維修資金的交存、使用、結存等情況。未劃定物業管理區域的,以幢為單位設賬,按房號設分戶賬。

第十條

收取專項維修資金,物業管理部門應當出具浙江省財政廳統一監制的專用票據。

第十一條

專項維修資金實行業主自主管理的,業主委員會應持下列材料到所在地物業管理部門辦理專項維修資金移交、備案手續,并接受物業管理部門監督:

(一)業主自主管理專項維修資金書面報告;

(二)業主大會自主管理專項維修資金的決議;

(三)專項維修資金劃轉后的賬目管理單位;

(四)專項維修資金使用、續籌辦法及應急支取預案;

(五)專項維修資金賬目管理制度;

(六)專項維修資金有關的其他材料。

物業管理部門收到上述材料并審核通過后通知專戶管理銀行在30日內將該專項維修資金本息劃轉至業主委員會在專戶管理銀行開立的專項維修資金專戶,并將收支賬目等有關資料移交業主委員會。

專項維修資金實行業主自主管理的,不得以業主委員會成員或其他人員個人名義開立帳戶。

第十二條

業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額30%的,縣級物業主管部門應當通知業主委員會或所在街道(社區)組織續交,按續交時新建物業首期專項維修資金交存標準全額續交專項維修資金。

物業專項維修資金具體續籌工作由業主委員會組織實施。未成立業主委員會的小區,物業專項維修資金的續籌工作由所在街道(社區)組織實施。

 

第三章  使用

第十三條

專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造,不得挪作他用。

第十四條

專項維修資金的使用,應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第十五條

物業共用部位、共用設施設備保修期屆滿后的維修、更新和改造費用,按照下列規定分攤:

(一)涉及整個物業區域的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,由全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤,在該區域全體業主專項維修資金賬戶中列支;

(二)涉及單幢或部分物業的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,由該幢或該部分物業的全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤,在其相關業主的專項維修資金賬戶中列支。

專項維修資金不足支付維修費用的,不足部分按照物業建筑面積由相關業主按比例分攤。

第十六條

下列費用不得從專項維修資金中列支:

(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共有部分、共有設施設備維修、更新和改造費用;

(二)依法應當由相關專業單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

(三)因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用;

(四)根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的維修養護費用;

(五)法律法規和規章以及國家、省有關規定中明確由有關單位和個人承擔的費用。

第十七條

專項維修資金實行代管的,使用專項維修資金按照下列規定辦理:

(一)物業服務企業根據維修、更新和改造項目的實際,提出《專項維修資金使用方案》(以下簡稱《使用方案》),《使用方案》應當包括維修、更新和改造的項目、費用預算、列支范圍、實施單位等內容;未實施物業管理的,《使用方案》由業主委員會或相關業主提出;

(二)《使用方案》報業主委員會或社區居民委員會審核,審核時應當征求相關業主的意見,經相關區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3的業主同意后方可通過;

(三)經審核后的具體實施項目的資金使用方案和資金使用預算,由業主委員會或社區居民委員會在物業管理區域(具體實施項目所涉及的區域范圍)內進行公示,公示期為7天。業主委員會或者社區居民委員會應當就公示內容向有關業主做好解釋工作;

(四)物業服務企業或業主委員會持專項維修資金使用申請表、經公示后的《使用方案》、施工合同等材料,向所在地物業管理部門申請列支;

(五)物業管理部門應當在收到申請材料后進行審核。符合規定的,予以核準,并通知專戶管理銀行按照核準使用額度的70%劃轉至申請單位。不符合規定的,出具不予列支通知書;

(六)維修工程竣工后,由業主委員會或社區居民委員會,將專業機構審核后的工程項目審價報告及工程質量驗收合格相關證明材料向專項維修資金列支范圍內的業主公示7天;

(七)物業服務企業或業主委員會(社區居民委員會)持下列材料向物業管理部門申請辦理工程結算:

1.工程量清單或決算書;

2. 工程項目審價報告;

3.工程質量驗收合格相關證明材料及業主委員會或業主代表、社區居民委員會的反饋意見;

4.維修費用分攤明細;

5.維修、更新和改造工程的費用票據;

6.其他相關材料。

(八)物業主管部門核實所有材料后,撥付應付費用的剩余款項;

(九)工程決算金額超出預算金額百分之二十及以上或者超出一萬元及以上的,超出部分需按照物業專項維修資金使用程序重新申報;

(十)未實施物業管理或未成立業主委員會的,由社區居民委員會持相關資料向所在地物業管理部門申請列支。

實行業主自主管理的,其物業維修資金的使用方案和使用程序,由業主委員會參照前款代管的使用程序,經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意后,由業主委員會組織實施,并報物業管理部門備案。

第十八條

共用設施設備的添置,視同共用設施設備的改造,經物業管理區域內專有部分面積占相關總建筑物面積2/3以上且專有部分人數占相關總人數2/3以上的業主表決通過或者簽字同意,可申請使用專項維修資金,具體申請程序參照本辦法第十七條。

實行物業管理的區域,經專有部分面積占相關建筑物總面積2/3以上且專有部分人數占相關總人數2/3以上的業主表決通過或者簽字同意,可授權業主委員會在一定額度內和一定情形下直接申請使用物業維修資金,具體額度和情形由業主大會表決,表決的結果應載入管理規約,報物業管理部門備案。

第十九條

發生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況時,物業服務企業或者業主委員會應當立即采取應急防范措施,并及時修繕:

(一)電梯故障的;

(二)消防設施故障或者消防器材缺失,且消防機構出具整改通知書的;

(三)排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;

(四)建筑立面瓷磚等外墻裝飾層和公共構件發生脫落或者存在脫落危險的;

(五)其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況的。

發生前款所列緊急情況,需要立即對房屋共用部位、共用設施設備進行維修和更新的,由物業服務企業或者相關業主提出建議,經業主委員會或者居民委員會證明核實,向縣級物業主管部門提出物業專項維修資金使用申請。縣級物業主管部門可以直接撥付申請額度百分之五十至七十的維修資金。工程竣工驗收后,按實撥付維修費用的余額。物業專項維修資金撥付完成十五日內,申請人應當將維修資金使用總額以及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公布。

業主委員會未及時作出決定或者物業服務企業未及時修繕的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當通知業主委員會或者物業服務企業限期修繕;逾期未修繕的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)可以組織代為修繕,維修費用在物業專項維修資金中列支。

物業專項維修資金低于首期交存額百分之三十的,不得用于本條所列情形以外的事項。

 

第二十條

維修、更新和改造項目可以由業主委員會或者社區居民委員會直接委托維修單位實施,但有下列情形之一的,須采取招標的方式擇優確定維修單位:

(一)單項維修工程費用10萬元(含)及以上的,其中超過50萬元(含)的須公開招標;

(二)業主大會決定實行招標的。

第二十一條

使用維修資金工程結算數額在一萬元(含)以上的,應在項目竣工驗收后,由審價機構進行結算審價。

申請單位應在使用維修資金維修項目實施前,向物業主管部門提出確認審價機構的申請,并在審價機構庫中隨機抽取和委托確認審價機構,由其負責在委托期限內該申請單位的使用維修資金項目的結算審價工作。

工程招標、監理和審價費用等工程相關費用從物業專項維修資金的管理費用中列支。

第二十二條
  物業主管部門按照“公開、公平、公正”的原則擇優建立使用維修資金審價機構庫,也可直接采用當年財政部門財政評審庫中的審價機構。

從事使用維修資金審價的審價機構,應當符合以下條件:
  1.取得《工程造價咨詢單位資質證書》;
  2.從事五年以上工程造價咨詢業務;
  3.近三年在經營活動中無不良記錄;
  4.法律、法規等規定的其他條件。
 第二十三條

 從事使用維修資金審價的審價機構,應當嚴格按照審價相關規定,通過實地現場踏勘、資料核對、價格核實等方式對使用維修資金的項目進行結算審價,并出具相應的結算審價報告。
  對使用維修資金的項目,審價機構應當重點審核以下內容:
  1.申請內容與實際使用是否一致;
  2.項目中所涉及產生的費用是否必要、合理;
  3.工程量、總價等是否真實、準確;
  4.材料、人工等價格是否客觀、公正;
  5.法律、法規等規定的其他內容。

第二十四條

業主委員會、社區居民委員會及其成員,不得參與承接本物業管理區域內,使用專項維修資金進行維修、改造、更新項目的相關業務。

 

第四章  監督管理

第二十五條

下列資金應當轉入專項維修資金:

(一)專項維修資金規定的存儲凈利息;

(二)利用專項維修資金購買國債的增值凈收益;

(三)利用物業共用部位、共用設施設備所得收益,但業主大會另有決定的除外;

(四)共用設施設備報廢后回收的殘值;

(五)業主委員會或者業主自愿籌集交存的款項;

(六)其他按規定轉入的資金。

第二十六條

專項維修資金中當年交存或者使用的部分按同期銀行活期存款利率計息;其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。專項維修資金存款利息實行一年一結,定期計入業主分戶賬內。

第二十七條

專戶管理銀行應當每季度向物業管理部門或者實行自主管理的業主委員會發送專項維修資金銀行存款對賬單。

物業管理部門或者業主委員會核對后向業主公布下列情況,并接受業主監督:

(一)專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;

(二)發生列支的項目、費用和分攤情況;

(三)業主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;

(四)其他有關專項維修資金使用和管理情況。

業主對公布情況有異議的,可以向物業管理部門或者實行自主管理的業主委員會要求復核。物業管理部門或者實行自主管理的業主委員會應當及時將復核情況告知相關業主。

第二十八條

專項維修資金應當建立查詢制度,接受業主對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益和結存金額的查詢。

第二十九條

在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下,可以按照國家有關規定將專項維修資金用于購買一級市場國債或者轉定期存款,確保資金的保值增值。利用專項維修資金購買的國債應當持有到期。

除本辦法規定的使用范圍外,不得將專項維修資金出借,不得將專項維修資金用于投資房地產、股票、期貨,或者從事其它經營性活動,不得利用專項維修資金為單位和個人提供任何形式的擔保。

第三十條

物業轉讓時,業主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況,該物業分戶賬中結余的專項維修資金隨物業所有權同時轉移。

第三十一條

因征收、自然災害或其他原因致使物業滅失的,業主可持相關憑證,申請退回專項維修資金結余金額。并按照以下規定返還:

(一)物業分戶賬中個人名下結余的專項維修資金返還業主。

(二)經濟適用房售房單位交存的專項維修資金結余金額返還售房單位;售房單位不存在的,按照售房單位財務隸屬關系,收繳同級國庫,作為廉租住房補貼資金來源。

第三十二條

專項維修資金的管理費用,在專項維修資金的增值收益中列支,為增值收益的10%,并與專項維修資金分賬核算。

專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行國家和省財政部門有關規定,并依法接受財政、審計部門監督。

第三十三條

違反相關規定挪用專項維修資金的,由物業主管部門會同財政部門追回挪用的專項維修資金,并依據《住宅專項維修資金管理辦法》和《浙江省物業專項維修資金管理辦法》等有關規定,對相關單位和個人依法追究責任。

財政部門、物業管理部門、維修資金管理機構及其工作人員有違反《住宅專項維修資金管理辦法》和《浙江省物業專項維修資金管理辦法》等有關規定,由相關行政機關按照管理權限對負有責任的主管人員和直接責任人員給予行政或者紀律處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

 

第五章  附則

第三十四條

用于銷售的新建獨立非住宅物業及城市房屋拆遷安置公寓房、農民拆遷安置公寓房的專項維修資金交存、使用和管理,參照本辦法執行。

第三十五條

本辦法所稱住宅共用部位,是指根據法律法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位。包括共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設備間、過道、值班保安室、公共停車位、房屋承重結構、戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位。

本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,包括共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)、電梯、樓道照明設施、小區道路照明設施、安全防范智能系統、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設施和區域圍護等設施設備。

第三十六條

本辦法自     日起實施。

 


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